Ипотека

Заемщик имеет право проживать в заложенной квартире, и регистрировать в ней членов семьи. Перепланировка, сдача в аренду или продажа заложенного жилья в договоре ипотеки ограничивается. Требуется разрешение банка.
Ипотечный банк имеет право проверять состояние заложенной недвижимости. Ее состояние и условия содержания. Если ему что-то не понравится, или нарушаются обязанности по страхованию, банк может потребовать досрочного погашения кредита. Также вопрос о досрочном погашении может подняться, если заемщик нарушает сроки внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз за год, или не вовремя уплачивает долг, а то и вовсе его не платит.
Если заемщик не выполняет требования о досрочном погашении кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость. Это может быть сделано как через суд, так и через обоюдное подписание соглашения. Тогда заложенное по договору ипотеки имущество реализуется с публичных торгов.

Начинать оформление ипотеки на квартиру или дом следует со сбора всех необходимых документов. После этого нужно прийти в банк и подать заявку на получение ипотечного кредита. Далее готовьтесь к ожиданию. Банк может принимать решение, предоставлять или нет кредит, в течение нескольких дней, а то и недель. Это если вы не воспользовались услугой так называемой “экспресс-ипотеки”, когда решение по кредиту принимается всего за несколько часов. Но вот банковская комиссия выдала положительное решение. Теперь можно переходить к поиску дома или квартиры.

На поиски банк отводит определенное время, обычно это несколько месяцев. Он также выставляет ряд требований к ипотечному жилью, и в этих рамках заемщик начинает искать квартиру. Когда квартира найдена, собирайте документы, необходимые для сделки купли-продажи. Еще понадобятся документы для проведения оценки жилья. Общий список документов примерно такой:

• паспорт на жилье, план
• характеристика жилого помещения по форме 7
• справка о регистрации по форме 9
• документы, подтверждающие право на выбранное жилье
• справка об отсутствии долгов по оплате жилья, по коммунальным платежам
• выписка из реестра
• если есть несовершеннолетние собственники квартиры, то разрешение органов опеки на продажу квартиры

Обязательно проводится оценка жилья. Ведь сумма кредита, который выдает банк, составляет 80-100% именно от оценочной стоимости жилья (не рыночной).

Еще один необходимый этап оформления ипотеки дома или квартиры - страхование жилья. Банку нужны гарантии, ведь сроки кредитования очень большие. И гарантии такие обеспечиваются страхованием рисков (допустим, человек утратил право собственности на жилье, потерял трудоспособность, или же произошло повреждение жилья).

Итак, выбранная квартира проверена банком, произведена ее оценка и страхование. Наступает, собственно, этап заключения договора ипотечного кредитования. С формой договора вам следует очень внимательно ознакомиться заранее. Чтобы в дальнейшем не пришлось отказываться от кредита из-за каких-то неприемлемых условий.

Есть еще такой вид именных ценных бумаг как закладная. Это документ, позволяющий кредитору сделать залог своей недвижимости. В некоторых случаях ее оформление может потребоваться вместе с договором ипотеки.

Иногда между покупателем и продавцом квартиры вместо договора ипотеки заключается договор купли-продажи. Составляется он так, что ипотека следует из него автоматически по закону.

Все договора заключаются при участии нотариуса.

Заключительный этап оформления ипотеки - это государственная регистрация документов в органах юстиции.

Этот метод выявляет мотивацию простого покупателя доходного имущества: ожидаемые минимальные доходы с требуемыми данными. Понимая, что существует определенная связь между размером вкладов и доходом от прямого использования интересующего объекта, стоимость недвижимого имущества высчитывается как стоимость прав на долю приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) рассчитывается как суммарная стоимость предполагаемых доходов, производимых оцениваемым активом.

Самое важное преимущество нашего подхода, когда ведется оценка всех видов недвижимости, оценка коттеджей, оценка бизнеса, оценка ценных бумаг и оценка квартир, в общем недорогая оценка любых видов по отношению к затратным и рыночным заключено в том, что он главным образом отражает расчет инвестора о проекте как об источнике прибыли, другими словами, это свойство имущества оценивается как основной ценообразующий фактор. Доходный способ расчета стоимости непосредственно связан с затратным, а также рыночным вариантами. К примеру, все ставки по доходам, используемые в этом способе, зачастую следуют из анализа сопоставимых инвестиций; инвестиции на ремонт используются при прогнозировании инвестиционного потока как отдельные вложения; пути увеличения капитала используют при анализе отличий затратного и рыночного способов. Значительным недостатком такого способа всегда будет то, что он в отличие других способов независимой оценки держится на статистических данных.

Составляющие нашего способа

На первом этапе при использовании этого способа рассчитывается предположительный объем общих доходов от сдачи конкретных объектов в аренду за некоторый промежуток владения, т. е. промежуток, до тех пор, пока владелец собирается хранить за собой право частного владельца на этот объект. Арендные доходы вычисляют вне зависимости от всевозможных постоянных вложений, необходимых для сохранения недвижимости в определенном ликвидном виде и для управления им, после чего предполагается цена объекта на конец отрезка времени владения в долевом или абсолютном относительно первоначальной цены выражении - термин называется сумма реверсии. Последним этапом полученные доходы и реверсия пересчитываются в текущую сумму с использованием методики дисконтированного денежного потока или прямой капитализации. Подбор способа капитализации обозначено характером и качеством прогнозируемых прибылей. По тому же принципу происходит надежная оценка акций любого типа.

Подобная капитализация применяется, если прогнозируются регулярные или несущественно варьирующиеся с малым порогом прибыли. Если динамика изменения прибыли существенна или такие минимумы и максимумы несут вероятностный характер, то используют дисконтирование денежного потока.

Таким образом, когда производится качественная оценка стоимости недвижимости по современным методикам надежно развивающегося торгового центра в плотно построенном центральном районе огромного города, бюро оценок вправе с большой долей истины прогнозировать о том, что доходы от аренды за прогнозный отрезок времени не станут существенно меняться. Естественно, существенную нестабильность прибылей логично определить, к примеру, при оценивании не эксплуатирующегося, но подошедшего к сдаче небольшого загородного населенного пункта в недавно застраиваемом районе, который еще не смог получить достаточного признания.

Когда в будущем ожидается нестабильная динамика относительно прогнозируемых доходов, то логично применять также вариант прямой капитализации, учитывая прошлые и свежие данные по продажам и сдаче в аренду применительно к аналогичным постройкам.