|
Этот метод выявляет мотивацию простого покупателя доходного имущества: ожидаемые минимальные доходы с требуемыми данными. Понимая, что существует определенная связь между размером вкладов и доходом от прямого использования интересующего объекта, стоимость недвижимого имущества высчитывается как стоимость прав на долю приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) рассчитывается как суммарная стоимость предполагаемых доходов, производимых оцениваемым активом. Самое важное преимущество нашего подхода, когда ведется оценка всех видов недвижимости, оценка коттеджей, оценка бизнеса, оценка ценных бумаг и оценка квартир, в общем недорогая оценка любых видов по отношению к затратным и рыночным заключено в том, что он главным образом отражает расчет инвестора о проекте как об источнике прибыли, другими словами, это свойство имущества оценивается как основной ценообразующий фактор. Доходный способ расчета стоимости непосредственно связан с затратным, а также рыночным вариантами. К примеру, все ставки по доходам, используемые в этом способе, зачастую следуют из анализа сопоставимых инвестиций; инвестиции на ремонт используются при прогнозировании инвестиционного потока как отдельные вложения; пути увеличения капитала используют при анализе отличий затратного и рыночного способов. Значительным недостатком такого способа всегда будет то, что он в отличие других способов независимой оценки держится на статистических данных. Составляющие нашего способа На первом этапе при использовании этого способа рассчитывается предположительный объем общих доходов от сдачи конкретных объектов в аренду за некоторый промежуток владения, т. е. промежуток, до тех пор, пока владелец собирается хранить за собой право частного владельца на этот объект. Арендные доходы вычисляют вне зависимости от всевозможных постоянных вложений, необходимых для сохранения недвижимости в определенном ликвидном виде и для управления им, после чего предполагается цена объекта на конец отрезка времени владения в долевом или абсолютном относительно первоначальной цены выражении - термин называется сумма реверсии. Последним этапом полученные доходы и реверсия пересчитываются в текущую сумму с использованием методики дисконтированного денежного потока или прямой капитализации. Подбор способа капитализации обозначено характером и качеством прогнозируемых прибылей. По тому же принципу происходит надежная оценка акций любого типа. Подобная капитализация применяется, если прогнозируются регулярные или несущественно варьирующиеся с малым порогом прибыли. Если динамика изменения прибыли существенна или такие минимумы и максимумы несут вероятностный характер, то используют дисконтирование денежного потока. Таким образом, когда производится качественная оценка стоимости недвижимости по современным методикам надежно развивающегося торгового центра в плотно построенном центральном районе огромного города, бюро оценок вправе с большой долей истины прогнозировать о том, что доходы от аренды за прогнозный отрезок времени не станут существенно меняться. Естественно, существенную нестабильность прибылей логично определить, к примеру, при оценивании не эксплуатирующегося, но подошедшего к сдаче небольшого загородного населенного пункта в недавно застраиваемом районе, который еще не смог получить достаточного признания. Когда в будущем ожидается нестабильная динамика относительно прогнозируемых доходов, то логично применять также вариант прямой капитализации, учитывая прошлые и свежие данные по продажам и сдаче в аренду применительно к аналогичным постройкам. |
