|
Этот метод выявляет мотивацию простого покупателя доходного имущества: ожидаемые минимальные доходы с требуемыми данными. Понимая, что существует определенная связь между размером вкладов и доходом от прямого использования интересующего объекта, стоимость недвижимого имущества высчитывается как стоимость прав на долю приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) рассчитывается как суммарная стоимость предполагаемых доходов, производимых оцениваемым активом. Самое важное преимущество нашего подхода, когда ведется оценка всех видов недвижимости, оценка коттеджей, оценка бизнеса, оценка ценных бумаг и оценка квартир, в общем недорогая оценка любых видов по отношению к затратным и рыночным заключено в том, что он главным образом отражает расчет инвестора о проекте как об источнике прибыли, другими словами, это свойство имущества оценивается как основной ценообразующий фактор. Доходный способ расчета стоимости непосредственно связан с затратным, а также рыночным вариантами. К примеру, все ставки по доходам, используемые в этом способе, зачастую следуют из анализа сопоставимых инвестиций; инвестиции на ремонт используются при прогнозировании инвестиционного потока как отдельные вложения; пути увеличения капитала используют при анализе отличий затратного и рыночного способов. Значительным недостатком такого способа всегда будет то, что он в отличие других способов независимой оценки держится на статистических данных. Составляющие нашего способа На первом этапе при использовании этого способа рассчитывается предположительный объем общих доходов от сдачи конкретных объектов в аренду за некоторый промежуток владения, т. е. промежуток, до тех пор, пока владелец собирается хранить за собой право частного владельца на этот объект. Арендные доходы вычисляют вне зависимости от всевозможных постоянных вложений, необходимых для сохранения недвижимости в определенном ликвидном виде и для управления им, после чего предполагается цена объекта на конец отрезка времени владения в долевом или абсолютном относительно первоначальной цены выражении - термин называется сумма реверсии. Последним этапом полученные доходы и реверсия пересчитываются в текущую сумму с использованием методики дисконтированного денежного потока или прямой капитализации. Подбор способа капитализации обозначено характером и качеством прогнозируемых прибылей. По тому же принципу происходит надежная оценка акций любого типа. Подобная капитализация применяется, если прогнозируются регулярные или несущественно варьирующиеся с малым порогом прибыли. Если динамика изменения прибыли существенна или такие минимумы и максимумы несут вероятностный характер, то используют дисконтирование денежного потока. Таким образом, когда производится качественная оценка стоимости недвижимости по современным методикам надежно развивающегося торгового центра в плотно построенном центральном районе огромного города, бюро оценок вправе с большой долей истины прогнозировать о том, что доходы от аренды за прогнозный отрезок времени не станут существенно меняться. Естественно, существенную нестабильность прибылей логично определить, к примеру, при оценивании не эксплуатирующегося, но подошедшего к сдаче небольшого загородного населенного пункта в недавно застраиваемом районе, который еще не смог получить достаточного признания. Когда в будущем ожидается нестабильная динамика относительно прогнозируемых доходов, то логично применять также вариант прямой капитализации, учитывая прошлые и свежие данные по продажам и сдаче в аренду применительно к аналогичным постройкам. Цели могут быть абсолютно различные: один человек думает переехать за границу на всю жизнь, ну а кто-то пытается сберечь средства, скажем, в недвижимость за рубежом ради того, чтоб она приносила доход. Потому, как далеко не секрет, что турбизнес - это самое настоящее Эльдорадо, и приобретая недвижимость во Франции или в Германии, в какой-либо из туристических зон, ее хозяин гарантирует себе успех. Приобретая недвижимость в Европе, вы получаете возможность более свободного доступа в европейские страны. А вот чувство размеренности, ощущение спокойствия, сдержанность и некий консерватизм может предложить Великобритания. Недвижимость в Англии - это смесь рационализма, надежности, комфорта и прочности. Не зря английская пословица сообщает: “Мой дом - моя крепость”. И не суть, что в вашем роду далеко не голубая кровь. Обретя дом на этом чудном острове, вы сможете ощущать себя князем. Недвижимость в Англии скоро станет еще более популярной. Ну а другая “аристократическая”, и при этом ни чуть не менее известная страна - Франция. Недвижимость во Франции отличается воздушностью, утонченным вкусом, романтизмом, легкостью и свежестью. И почти, как и в Великобритании, является доступной, но элитной недвижимостью в Европе. А еще россияне находят много общего с коренными французами. Наши писатели и поэты отправлялись именно во Францию, а их удивительный язык когда-то был более престижным в нашем государстве, чем русский. Выбор недвижимости во Франции - восстановление старинной связи между двумя странами. Ну а экзотика юга Европы представлена недвижимостью в Испании. Приветливость испанского народа позволит сразу же чувствовать себя “в своей тарелке”. А незабываемый воздух сделает вашу виллу прекрасным местом. Ведь Испания - одна из немногочисленных стран, гарантирующих очень простые правила для покупки недвижимости. Кроме того, рост строительства недвижимости в Испании день ото дня повышается. Цены на недвижимость в Европе равны в наше время московским. Искатели роскоши осуществят свои мечты, купив недвижимость в Доминикане. Плюс к этому большое количество остальных любителей экзотики приумножат ваш капитал, приезжая отдохнуть сюда, потому как теплое время здесь идет круглый год. Жизнь в этой стране - постоянный маскарад и праздник. Ведь незабываемые и сказочные карнавалы, нежные воды морей и океана, уникальная природа: это все - сказочное приложение к вашей недвижимости в Доминикане. Подача заявки на предоставление вам ипотеки. Выбор объекта кредитования. Сбор пакета документов. Страхование.
|
