Ипотека

Несколько пунктов, обязательных для указания в договоре ипотеки:
-сам предмет ипотеки;
-его оценочная стоимость;
-обязательства, обеспечиваемые ипотекой: их размер и срок исполнения;
-право на собственность, аренду
-орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
В договоре указывается предмет залога, его наименование и местонахождение. Описывается вся необходимая для его идентификации информация. То есть, обычно это вид недвижимости (квартира, дом), адрес, площадь, количество комнат.
Если предметом ипотеки выступает жилой дом, связанный с землей, необходимо делать одновременный залог земельного участка, на котором он находится. В договоре указывается информация о нем: адрес участка, площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования земли и категория.
Нельзя закладывать имущество, которое не подлежит приватизации (всевозможные служебные помещения и др.), а также квартиры или дома, находящиеся в муниципальной или государственной собственности.
Если части многоквартирного жилого дома находятся в общей долевой собственности нескольких лиц (в том числе и залогодателя), то при ипотеке такой квартиры закладывается их доля.
В случае, если кредит предоставляется на строительство жилого дома, договор ипотеки обеспечивается заготовленными для строительства материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.
В ипотечном договоре указывается оценочная стоимость предмета ипотке по обоюдному согласию залогодателя и залогодержателя, в денежном выражении. При этом нельзя устанавливать оценочную стоимость земельного участка ниже, чем его нормативная цена.
В договоре может быть указано сразу несколько оценок стоимости предмета ипотеки. Это может быть стоимость по заключению оценочной компании, стоимость по оценке БТИ. Имеет смысл специально выделить ту оценку, которая удовлетворяет обе стороны, чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.
Бывает, ипотека возникает из кредитного договора. Тогда в договоре ипотеки указывают основные кредитные условия: кто кредитор, кто заемщик, сумма кредита, срок, процентная ставка, ежемесячные платежи, порядок погашения кредита. Все эти элементы переходят в договор ипотеки.
Если какой-либо из пунктов договора ипотеки не согласован, то сделки по нему считаются недействительными, и у сторон не возникает никаких прав и обязанностей. В договоре ипотеки должен быть указан и тот момент, что права залогодержателя удостоверялись закладной. Иначе его не зарегистрируют.

Заемщик имеет право проживать в заложенной квартире, и регистрировать в ней членов семьи. Перепланировка, сдача в аренду или продажа заложенного жилья в договоре ипотеки ограничивается. Требуется разрешение банка.
Ипотечный банк имеет право проверять состояние заложенной недвижимости. Ее состояние и условия содержания. Если ему что-то не понравится, или нарушаются обязанности по страхованию, банк может потребовать досрочного погашения кредита. Также вопрос о досрочном погашении может подняться, если заемщик нарушает сроки внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз за год, или не вовремя уплачивает долг, а то и вовсе его не платит.
Если заемщик не выполняет требования о досрочном погашении кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость. Это может быть сделано как через суд, так и через обоюдное подписание соглашения. Тогда заложенное по договору ипотеки имущество реализуется с публичных торгов.

Начинать оформление ипотеки на квартиру или дом следует со сбора всех необходимых документов. После этого нужно прийти в банк и подать заявку на получение ипотечного кредита. Далее готовьтесь к ожиданию. Банк может принимать решение, предоставлять или нет кредит, в течение нескольких дней, а то и недель. Это если вы не воспользовались услугой так называемой “экспресс-ипотеки”, когда решение по кредиту принимается всего за несколько часов. Но вот банковская комиссия выдала положительное решение. Теперь можно переходить к поиску дома или квартиры.

На поиски банк отводит определенное время, обычно это несколько месяцев. Он также выставляет ряд требований к ипотечному жилью, и в этих рамках заемщик начинает искать квартиру. Когда квартира найдена, собирайте документы, необходимые для сделки купли-продажи. Еще понадобятся документы для проведения оценки жилья. Общий список документов примерно такой:

• паспорт на жилье, план
• характеристика жилого помещения по форме 7
• справка о регистрации по форме 9
• документы, подтверждающие право на выбранное жилье
• справка об отсутствии долгов по оплате жилья, по коммунальным платежам
• выписка из реестра
• если есть несовершеннолетние собственники квартиры, то разрешение органов опеки на продажу квартиры

Обязательно проводится оценка жилья. Ведь сумма кредита, который выдает банк, составляет 80-100% именно от оценочной стоимости жилья (не рыночной).

Еще один необходимый этап оформления ипотеки дома или квартиры - страхование жилья. Банку нужны гарантии, ведь сроки кредитования очень большие. И гарантии такие обеспечиваются страхованием рисков (допустим, человек утратил право собственности на жилье, потерял трудоспособность, или же произошло повреждение жилья).

Итак, выбранная квартира проверена банком, произведена ее оценка и страхование. Наступает, собственно, этап заключения договора ипотечного кредитования. С формой договора вам следует очень внимательно ознакомиться заранее. Чтобы в дальнейшем не пришлось отказываться от кредита из-за каких-то неприемлемых условий.

Есть еще такой вид именных ценных бумаг как закладная. Это документ, позволяющий кредитору сделать залог своей недвижимости. В некоторых случаях ее оформление может потребоваться вместе с договором ипотеки.

Иногда между покупателем и продавцом квартиры вместо договора ипотеки заключается договор купли-продажи. Составляется он так, что ипотека следует из него автоматически по закону.

Все договора заключаются при участии нотариуса.

Заключительный этап оформления ипотеки - это государственная регистрация документов в органах юстиции.